دويتشه الخليج للتمويل

يعتبر شراء مسكن من أكبر وأهم الالتزامات المالية التي يتخذها الإنسان، ولذلك فمن المهم أن يكون المشترين المحتملين على اطلاع تام بعملية الشراء وعلى علم بمختلف الأدوات المتوفرة لمساعدتهم على تقييم العقار واتخاذ قرار الشراء. النصائح التالية تقدم للمشترين عدة توصيات يجب على المشترين أخذها بالاعتبار خلال قيامهم بعملية الشراء.

كفاءة البحث عن مسكن

تعتبر عملية البحث عن مسكن عملية شاقة يمكن أن تكون بسيطة من خلال تنظيمها جيداً. وحيث إن عملية الشراء تعتبر واحدة من أهم العمليات الاستثمارية، يجب على المشترين التأني فيها. في البدء يجب وضع لائحة بجميع المناطق والأحياء المناسبة قبل التحدث إلى وكيل عقاري أو مكتب مبيعات، كما ينبغي على المشتري أن يقتصر على مشاهدة 6-7 مساكن كحد أقصى في اليوم. ذلك من شأنه إتاحة الفرصة له لمعاينة المسكن بشكل مناسب. ثم بعد ذلك يقوم المشتري بزيارة أخرى لـ 3 أو 4 مساكن مفضلة حيث يتيح له ذلك ملاحظة أي عنصر ربما فاته في الزيارة الأولى. إضافة على ذلك، ولتقييم المسكن نفسه، يجب تفحص الجوار لمعرفة قيمة المنزل الحقيقية. هذا كله يتيح للمشتري التعرف على الحي، ومستوى الضجيج فيه، ومواصفاته ...الخ، كذلك يأخذ في اعتباره وجود مدارس قريبة؛ الأمر الذي يمكن أن يؤثر على قيمة إعادة بيع المسكن.

تصنيف المساكن

يمكن للمشتري أن يقوم بزيارة عدد لانهاية له من المساكن، وبالتالي من الأهمية وضع أسلوب تصنيف فعّال للمقارنة بينها. من ذلك إحضار كاميرا رقمية معه وأخذ سلسلة من الصور، وصورة مقربة لرقم المسكن حتى يتمكن من التعرف على بداية ونهاية مجموعات صور المساكن، وملاحظة أي سمات غير طبيعية من حيث اللون والتصميم، كما يجب أن يولي أهمية خاصة للموقع، والمساكن المحيطة، ثم بعد مشاهدة كل مسكن يقوم المشتري بوضع تصنيف مفصّل للمسكن.

معاينة المساكن

من المهم أن يصر المشتري على معاينة المسكن قبل شرائه، وقبل زيارته التفتيشية، ينبغي على المشتري تحديد أية عيوب سيكون مستعداً لإصلاحها، وتلك التي تتطلب الاستعانة بمصدر خارجي، وتلك التي يجب تجنبها. يجب تقييم الأضرار على أساس تكلفة الإصلاح وبالتالي لايجب أن توضع كلها في نفس مستوى المقارنة. من المهم تفقد سخانات المياه، وأنظمة التكييف لضمان صلاحيتها لمدة من الزمن، كما يجب معرفة تكاليف الإصلاحات والطلب من البائع القيام بها قبل توقيع عقد البيع، أو حسم تكلفتها التقديرية من ثمن الشراء النهائي. هناك بعض البنود التي يمكن أن ترفع أو تخفض من قيمة المسكن مثل برك السباحة لأن تكلفة إصلاحها عالية، ودائماً تذكر أن قرار الشراء لايجب أن يتأثر بعوامل تجميلية مثل ألوان الطلاء ...الخ.

احصل على تأهيل مبدئي

قبل مشاهدة المسكن والاتصال بوكيل المبيعات، من المستحسن أن يقوم المشتري بالحصول على تأهيل مبدئي من مقدم التمويل السكني. أولاً سيتيح ذلك للمشتري الحصول على تقدير لمستوى سعر المسكن الذي يجب معرفته، وثانياً سيسهل ذلك عليه عملية الشراء من حيث تجهيز طلب التمويل مسبقاً. تذكر أن تستشير مقدم التمويل إذا كان لديك سجل ائتماني سيء أو محدود وذلك لتعرف الأسباب التي أدت إلى تدني تصنيفك الائتماني، وتاريخ حدوثها. حيث أنك قد تكون مؤهلاً للحصول على تمويل، أو مبلغ تمويل أعلى اعتماداً على سجلك القديم.

التكاليف المتعلقة بالتمويل السكني

بالإضافة إلى الدفعة المقدمة، هناك عدة مصاريف قد يتوجب دفعها للحصول على التمويل. هذه المصاريف يمكن أن تتضمن تكاليف التسوية، وتكاليف التأمين والرسوم الإدارية. هذه التكاليف الختامية يمكن أن تضيف مابين 2% إلى 6% من قيمة التمويل، ولذلك من الأفضل الحصول على تقدير عادل بالمصاريف المتعلقة بالتمويل من مقدّم التمويل السكني.

المخططين الماليين

قد لاتكون الالتزامات المالية المترتبة على شراء مسكن واضحة بالنسبة لمشتري المسكن للمرة الأولى، ولذلك فإننا نوصي مشتري المسكن باستشارة مخطط مالي كي يحدد بالضبط إمكاناته المادية وبالتالي كيفية تأثير شراء المسكن على أهداف الشخص المالية في المستقبل.

الكشف على الحالة الإنشائية للمسكن

يعتبر الكشف الإنشائي على المسكن تقريراً مفيداً جداً يقوم به المثمن/المسّاح العقاري ذو الخبرة. يبين هذا التقرير وجود أي مشاكل تؤثر على هيكلية العقار، وسعر شرائه، وأي عوامل أخرى قد تؤثر على قرار الشخص في شراء المسكن. ومن المفضل أن يقوم الشخص بطلب ومراجعة التقرير كي يضمن أن العقار مناسباً للشراء وأنه لاتوجد أي مفاجآت بعد إتمام الشراء.

الاستشارة القانونية

قد يكون هناك العديد من الأمور القانونية والتنظيمية المرتبطة بالعقار أو بالمنطقة المحيطة به، ولذلك ننصح بالحصول على استشارة قانونية من مستشار قانوني معتمد قبل شراء المسكن. سيقوم المستشار القانوني بتقديم مشورته حول سجل العقار الذي يتضمن الملكية القانونية وأي قيود عليها، وذلك لضمان شفافية عقد الشراء. كذلك يمكن للمستشار القانوني تقديم معلومات بشأن التخطيط أو القيود على البناء، أو أي التزامات متعلقة بالعقار. أخيراً فإنه من المستحسن الحصول على معلومات فيما يخص المخططات المطورة في المنطقة المحيطة والتي يمكن أن يكون لها تأثير على قرار الشراء.

إن اختيار إعادة تمويل مسكن قائم من عدمه يعتمد على عدة عوامل، ففي حين أن إعادة تمويل مسكن يمكن أن تقدم فائدة مادية كبيرة، إلا أن معرفة التوقيت بالضبط ليست بتلك السهولة. النصائح التالية تقدم عدة توصيات يمكن أن يأخذها مالكو المساكن بعين الاعتبار عند اتخاذهم قرار إعادة التمويل:

انخفاض الدفعات الشهرية

إذا انخفضت معدلات العائد منذ الحصول على التمويل الأصلي، فذلك يعني أن إعادة تمويل المسكن القائم قد تؤدي إلى انخفاض الدفعات الشهرية وبالتالي توفير مبلغ من الإجمالي المدفوع في الأقساط الشهرية، فحتى انخفاض العائد بنسبة نصف بالمائة يمكن أن يشكل فرقاً ملحوظاً. ومع ذلك، هناك رسوم مرتبطة بإعادة التمويل يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار، ومن المهم أن يتم تقييم التكلفة والمنفعة بعناية والتأكد من أن المسكن سيتم شغله من قبل ساكنيه لمدة طويلة تكفي لاسترداد تكاليف عملية إعادة التمويل. على سبيل المثال، إذا قدرت التكاليف الإجمالية لإعادة التمويل بـ 3%-5% من مبلغ إعادة التمويل، يجب التقرير فيما إذا كان التوفير الناتج عن معدل العائد المنخفض للتسهيل الجديد يفوق تلك التكاليف، وعادة مايتم تغطية هذه التكاليف خلال السنوات القليلة الأولى من فترة التمويل الجديد.

حقق ملكية أسرع من خلال إعادة التمويل

إذا تحسنت إمكانات مالك المسكن المالية بمرور الوقت، فربما يرغب في تقصير فترة التمويل الحالي وبناءًً عليه يتمكن من زيادة نسبة ملكيته بشكل أسرع وبالتالي يحقق وافراً في التمويل. كما يمكن لصاحب المسكن إعادة تمويل المسكن الذي من شأنه أن يؤدي إلى سداد التسهيل الأصلي مع عوائد إعادة التمويل، وبالتالي ضمانه لفترة تمويل أقصر.

تغيير سمات أخرى للتسهيل القائم

يجوز لمالك المسكن أن يتحول من نظام العائد المتغير لتسهيل قائم، إلى نظام عائد ثابت جديد للتسهيل، أو من تسهيل بعائد ثابت إلى تسهيل بعائد متغير. ذلك من شأنه أن يمكنه إما للتحول إلى نظام تسديد بعائد ثابت أكثر استقراراً، أو إلى نظام تسديد بعائد متغير أكثر تقلباً بسبب توقعات المضاربة المستقبلية على نسب العائد. وبطبيعة الحال فإن إعادة التمويل تتيح لمالك المسكن أن يحصل على تسهيل تمويلي أفضل.

إدارة السجل الإئتماني

يقوم العديد من أصحاب المساكن بإعادة تمويل المسكن للاستفادة من تحسن سجلهم الإئتماني، والذي في النهاية يؤدي إلى تأهلهم للحصول على تسهيلات تمويلية أقل كلفة، وحيث أن الأقساط الشهرية تدفع في وقتها، فإن سجل مالك المسكن الائتماني يتحسن وبالتالي يؤهله ذلك إلى الحصول على مجموعة أوسع من التسهيلات. كما يستطيع مالكي المساكن الحصول على إعادة تمويل من أجل توحيد الديون. يوفر تسهيل إعادة التمويل مع الدفع الكامل لملاك المساكن الحصول على النقد مقابل ملكية المسكن بغرض سداد مطلوبات أخرى مثل البطاقات الإئتمانية، وبطبيعة الحال فإن مالك المسكن يقوم بتحويل الدين إلى تمويل سكني ويستفيد من خاصية الدفعات الشهرية التي هي عموماً أقل من تلك المكلف بدفعها إلى مصادر الديون الأخرى غير المضمونة.

المخططين الماليين

قد لاتكون الالتزامات المالية المترتبة على صاحب المسكن الراغب في الحصول على إعادة تمويل واضحة، ولذلك فإننا نوصي باستشارة مخطط مالي كي يحدد بالضبط كيفية قدرته على الوفاء وتأثير إعادة التمويل على أهداف الشخص واحتياجاته المالية في المستقبل.

تعتبر عملية بناء مسكن الأحلام الحدث الأكثر إثارة في حياة الإنسان، ومع ذلك فإنها تتضمن الكثير من التحديات ابتداء من عملية إدارة البناء والتعامل مع المطور لضمان بناء المسكن حسب الخطط الموضوعة، والمواصفات المطلوبة. ومن المهم أن يكون المشترون على معرفة كافية فيما يتعلق بسير عملية البناء، والأدوات المتوفرة لمساعدتهم على تجاوز أي تعقيدات أو عقبات قد تواجههم. توفر النصائح التالية عدة توصيات ينبغي على المشترين أخذها بعين الاعتبار خلال مفاوضاتهم مع المطورين وخلال العملية الفعلية للبناء:

احصل على تأهيل مبدئي

من الضروري وقبل توقيع عقد البناء مع المطوّر أن يحصل المشتري على تأهيل مبدئي من مدير تمويل المسكن. ذلك يوفر مؤشراً جيداً للنطاق السعري الذي يستطيع المشتري تحمله، حيث أن معظم المطورين لايستكملون توقيع عقد البناء مالم يكن قد تم تأهيل المشتري بنجاح.

تحقق من سمعة المطوّر

يوجد في السوق العديد من المطورين العقاريين، ولذلك نوصي المشترين بإجراء بحث واف عن الكثير من المطورين كي يحددوا أفضلهم سمعة، كما ينبغي على المشترين زيارة العديد من المشاريع السكنية المنجزة من قبل المطوّر الذي تم اختياره قبل القيام بالاختيار النهائي.

اقرأ العقد وافهمه

عادة ماتكون عقود بناء المسكن معقدة وتتضمن مبالغ كبيرة من النفقات تقع على عاتق المشتري. ولذلك من المهم أن يقرأ المشتري العقد بعناية وأن يفهمه، لأنه سيكون المرجع الأساس للخطط التطويرية وأية نزاعات قد تنشأ لاحقاً. يجب أن يتوقع المشترون مسكناً مبنياً بمواصفات عالية، خالياً من العيوب وفقاً لجميع القوانين والأنظمة المعمول بها، ويجب طلب شهادة إثبات لذلك، كما يجب الأخذ بعين الاعتبار أن أية إضافات أو حذوفات لها تأثير على التكلفة ويجب فهم ذلك بوضوح. ومن المستحسن وضع الملاحظات كتابة، وتسجيل المحادثات الشفهية، وأن الاتفاقات قد تمت بشفافية وأن كلا الطرفين على علم بها وموافقة عليها. ويجب استشارة محام في نشوء أي خلافات.

اختر موقع مسكنك بدقة

يعتبر اختيار الموقع من أحد أهم القرارات المتعلقة ببناء المسكن. ينبغي على المشتري أن يضع قائمة بالمواقع المفضلة وقائمة بالميزات المرغوبة المحيطة بالموقع من حيث طرق المواصلات، والمدارس، ومراكز التسوق، والتي لها تأثير كبير على أسلوب الحياة وكذلك سعر إعادة البيع. كما أنه من المفيد أن تعرف عن عمليات البناء الجديدة المنوي إقامتها في المنطقة المجاورة.

المصاريف المتعلقة بالتمويل

بالإضافة إلى الدفعة المقدمة، هناك العديد من المصاريف الإضافية الناشئة عند الحصول على تمويل بناء. تتضمن هذه المصاريف تكاليف رسوم التقييم، والرسوم الإدارية، ورسوم الإجارة، ولذلك يُنصح المشترون بالتحدث إلى مدير التمويل السكني لمناقشة هذه المصاريف والحصول على تقدير عادل بالمبالغ المترتبة قبل توقيع العقد مع المطوّر العقاري.

شيّد مسكنك وضع بيعه في اعتبارك

بغض النظر عن رؤية المشتري المستقبلية عند بناء مسكنه، من المستحسن دائماً أن يضع المشترون في اعتبارهم قيمة إعادة بيع المسكن عند تصميمه، إذ أن إدخال التحديثات المكلفة عند البناء قد لاتنعكس دائماً بشكل إيجابي على قيمة إعادة البيع ومن المحتمل أن تجعل سعر العقار مبالغاً فيه مقارنة بغيره في الحي المجاور، وبالتالي تأخير بيعه بالمقارنة مع العقارات الأخرى المحتوية على مرافق نموذجية أكثر، كما أن سعر السوق قد لايعكس قيمة تلك التحديثات.

راقب سير الأعمال عن كثب

ينبغي على المشتري دائماً متابعة سير أعمال البناء عن قرب كي يتمكن من منع أي تأخير وحل أي إشكال، والتأكد من التزام المطوّر بالخطط المعتمدة، والمواصفات، والجدول الزمني للبناء.

تدبّر أمر سكن مؤقت

من المحتمل أن تتعرض عملية البناء إلى تأخير غير متوقع ناتج عن سوء الأحوال الجوية، أو أي عوامل أخرى مفاجئة، وقد يؤدي ذلك إلى حدوث فجوة زمنية بين بيع أو إخلاء المسكن الحالي وبين إتمام بناء المسكن الجديد، وعليه يجب توقع ذلك وترتيب مسكن مؤقت خلال تلك الفترة، ويجب الأخذ في الحسبان إمكانية المكوث في المسكن المؤقت لفترة أطول، وبالتالي لابد أن يكون المسكن المؤقت بسعر معقول يناسب احتياجات المشتري.